ปล่อยเช่าอย่างไรถึงจะรวย ?

updated: 13 พ.ค. 2560 เวลา 07:30:00 น.

 

คอลัมน์ พินิจ พิเคราะห์ โดย กิติชัย เตชะงามเลิศ

หลายคนชอบถามผมว่า ผลตอบแทนจากการเช่าควรจะเป็นเท่าไหร่ จริง ๆ แล้วไม่มีคำตอบที่แน่นอนเสมอ มันขึ้นอยู่กับว่าในสถานการณ์นั้นอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดเป็นอย่างไร ถ้าอยู่ในช่วงสภาวะที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับสูง ความคาดหวังของผลตอบแทนจากการเช่าย่อมสูงตามไปด้วย

ปกตินักลงทุนที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าส่วนใหญ่จะคาดหวังผลตอบแทนในอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดไม่น้อยกว่า2-3%เป็นอย่างต่ำสำหรับในช่วงสภาวการณ์อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ในระดับต่ำในปัจจุบันนี้ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 2% ต่อปี ดังนั้น นักลงทุนย่อมคาดหวังผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิที่ไม่ต่ำกว่า 4-5%

หลายท่านยังไม่ทราบว่าจะคำนวณผลตอบแทนจากการเช่าอย่างไร วิธีคำนวณง่าย ๆ ก็คือ นำค่าเช่าที่ได้รับแบ่งจ่ายรายเดือนในกรณีที่เป็นคอนโดมิเนียม ซึ่งจะต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ควรจะนำค่าใช้จ่ายดังกล่าวมาหักออกจากค่าเช่าที่ได้รับ เป็นค่าเช่ารับสุทธิต่อเดือนแล้วนำมาคูณกับ 12 เดือน ได้ตัวเลขเท่าไหร่นำไว้เป็นตัวตั้ง เสร็จแล้วนำราคาต้นทุนที่ซื้อมาของคอนโดฯดังกล่าว ซึ่งควรจะนำค่าใช้จ่ายต่าง ๆ เช่น ค่าใช้จ่ายในการรับโอนคอนโดฯห้องดังกล่าว ไม่ว่าจะเป็นค่าโอนที่กรมที่ดิน ค่าเงินกองทุนคอนโดฯ ซึ่งเป็นการจ่ายเพียงครั้งเดียว ส่วนค่าใช้จ่ายส่วนกลางรายเดือนเราได้นำไปหักจากค่าเช่ารับไว้ก่อนแล้ว จึงไม่ต้องนำมาคำนวณอีก ส่วนค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกิดขึ้นในการได้มาของคอนโดฯนั้น ให้นำมารวมกับราคาคอนโดฯที่ซื้อมา แล้วนำไปเป็นตัวหาร แล้วคูณด้วยร้อย ก็จะเป็นผลตอบแทนจากการให้เช่าต่อปี

ยกตัวอย่างเช่น คอนโดฯซื้อมาราคา 2.30 ล้านบาท มีค่าใช้จ่ายในการรับโอน 1% ของราคาที่ซื้อ ซึ่งเท่ากับ 23,000 บาท และมีเงินกองทุนคอนโดฯ 500 บาทต่อตารางเมตร คอนโดฯยูนิตนี้มีขนาด 40 ตารางเมตร ดังนั้น เงินกองทุนคอนโดฯที่จะต้องจ่ายคิดเป็นเงิน 20,000 บาท ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง 45 บาทต่อตารางเมตร ต้องจ่ายล่วงหน้า 1 ปี คิดเป็นเงิน 45 คูณ 40 คูณ 12 รวมแล้วคิดเป็นเงิน 21,600 บาท

ค่าใช้จ่ายในการขอมิเตอร์ไฟอีก 4,500 บาท ค่าใช้จ่ายจิปาถะอีก 2,500 บาท ให้นำค่าใช้จ่ายทั้งหมด ยกเว้นค่าใช้จ่ายส่วนกลาง ไม่ต้องนำมาคำนวณเพราะว่าเราจะนำค่าใช้จ่ายส่วนกลางไปหักจากค่าเช่ารับอยู่แล้ว ดังนั้น ต้นทุนทั้งหมดที่ได้มาของคอนโดฯยูนิตนี้จะเป็น 2.30 ล้านบาท บวก 23,000 บาท บวก 4,500 บาท บวก 2,500 บาท รวมแล้วเป็น 2.33 ล้านบาท

ต่อมาได้ปล่อยเช่าคอนโดฯยูนิตนี้ในอัตราค่าเช่า 14,000 บาทต่อเดือน ดังนั้น ค่าเช่ารับสุทธิต่อเดือนเท่ากับ 14,000-(45x40) = 12,200 บาท ค่าเช่ารับสุทธิ 1 ปี เท่ากับ 12,200x12 = 146,400 บาท ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิเท่ากับ 146,400x100/2,330,000 = 6.28% ต่อปี


แต่ถ้าคิดผลตอบแทนแบบอนุรักษนิยม ค่าเช่าใน 1 ปีควรจะคิดเพียง 10 เดือนกลัวว่าช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าหรือผู้เช่าคนเก่าครบสัญญาการเช่าแล้ว ไม่ต่ออายุสัญญาเช่า แล้วเรายังหาคนเช่ามาเช่าห้องนี้ต่อไม่ได้ หรือการที่เราใช้บริการของ agent ซึ่งเราต้องเสียค่าบริการเป็นค่าเช่า 1 เดือนสำหรับสัญญาการเช่า 1 ปี ดังนั้น นักลงทุนหลายท่านจึงไม่นิยมนำค่าเช่าสุทธิต่อเดือนคูณด้วย 12 แต่จะคูณด้วย 10 จากสาเหตุที่กล่าวมาข้างต้น ดังนั้น ถ้าท่านเป็นนักลงทุนที่อนุรักษนิยมผลตอบแทนจากการเช่าจะเท่ากับ 12,200x10x100/2,330,000 = 5.245% ต่อปีเท่านั้น

แต่ปัจจุบันนี้ราคาคอนโดฯใหม่พุ่งขึ้นไปสูงมาก ขณะที่อัตราค่าเช่าวิ่งตามไม่ทัน ท่านไม่สามารถจะคาดหวังที่จะได้รับผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิแบบอนุรักษนิยมในอัตราที่สูงได้ เท่าที่ผมเห็นในท้องตลาด ดูแล้วผลตอบแทนดังกล่าวอย่างมากจะอยู่ที่ประมาณ 3-4% เท่านั้น ถ้าท่านอยากจะลงทุนในคอนโดฯที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่าในอัตราที่สูงกว่านี้ท่านจะต้องลงทุนในคอนโดฯมือสองที่เจ้าของประกาศขายซึ่งอาจจะพอหาได้ในอัตราผลตอบแทนที่5-7%

ยิ่งถ้าเป็นการซื้อคอนโดฯที่ขายพร้อมผู้เช่ายิ่งน่าสนใจใหญ่เลยเพราะท่านไม่ต้องไปหาผู้เช่าเพื่อมาเช่าห้องดังกล่าวหรือบางครั้งถ้าท่านใช้บริการของagent ท่านก็จะต้องเสียค่าบริการเป็นค่าเช่า 1 เดือน ยิ่งทำให้ผลตอบแทนที่ท่านจะได้รับน้อยลง โดยที่ท่านใช้วิธีการคำนวณดังกล่าวข้างต้นมาคำนวณ แล้วเลือกดูว่าคอนโดฯที่ประกาศขายจะให้ผลตอบแทนจากการเช่าเท่าไหร่

ถ้าคำนวณแล้วได้ผลตอบแทนในอัตราที่ท่านพอใจคอนโดฯยูนิตนั้นก็จะเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกที่ท่านจะรับไว้พิจารณาแล้วยิ่งถ้าคอนโดฯยูนิตนั้นมีโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นอีกในอนาคตก็จะเป็นมูลค่าส่วนเพิ่มและทำให้อัตราผลตอบแทนโดยรวมเพิ่มขึ้นไปอีก

ในสภาวการณ์ที่อัตราดอกเบี้ยต่ำติดดินในปัจจุบันนี้การลงทุนคอนโดฯเพื่อหวังผลตอบแทนจากการเช่าก็เป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่จะเพิ่มความมั่งคั่งให้กับท่านได้เป็นอย่างดี

ติดตามข่าวสารผ่านแฟนเพจเฟซบุ๊คประชาชาติธุรกิจออนไลน์
www.facebook.com/PrachachatOnline
ทวิตเตอร์@prachachat

ติดตามอ่านข่าวสารจากประชาชาติออนไลน์
ดาวน์โหลดผ่านแอปพลิเคชั่น >> Prachachat << ได้แล้ววันนี้
 
 
Desktop View